Les moisissures sont des champignons invisibles à l’œil nu présents dans la nature. Elles sont transportées dans les maisons par les courants d’air, les humains et les animaux domestiques. Les problèmes de moisissure sont souvent liés à la mauvaise dynamique de circulation de l’air dans les immeubles. Une partie des habitudes de vie des locataires peuvent également contribuer à ce problème.

Pour croître, les moisissures ont besoin d’eau et de matière nutritive, comme un panneau de gypse ou du carton. Les moisissures se retrouvent souvent dans les endroits humides et mal ventilés et peuvent se développer un peu partout dans la maison. Certains signes témoignent de la présence de moisissures ou d’humidité excessive :

  • Présence de taches de diverses couleurs, mais souvent verdâtres, jaunâtres ou noires : sur les murs, les plafonds ou les tapis, autour des fenêtres, dans les garde-robes, etc.
  • Présence d’une odeur caractéristique de moisi, de terre
  • Présence de cernes, de gondolements, d’écaillements ou d’autres signes d’infiltration d’eau sur les murs ou les plafonds, pouvant indiquer la présence d’un problème dissimulé derrière les matériaux
  • Présence de cloportes ou de poissons d’argent

Il n’est habituellement pas nécessaire de faire analyser l’air ou les surfaces pour confirmer la présence de moisissures. Lorsque les moisissures sont visibles ou qu’il y a des signes indiquant leur présence, il faut plutôt procéder à une inspection minutieuse de la maison pour en trouver la cause et prendre les mesures appropriées pour corriger la situation. Lorsqu’elles se développent de façon importante, les moisissures peuvent entraîner des problèmes de santé.

Notons que le parc locatif à Montréal est vieillissant et a été construit avec des normes qui peuvent favoriser une mauvaise circulation de l’air. Ces problèmes sont difficiles à régler, car ils demandent un investissement financier important pour de la décontamination de la part du propriétaire et touchent la structure même du bâtiment. Actuellement, il n’y a pas de programmes de rénovation à la hauteur des problèmes rencontrés.

Les symptômes qui peuvent être associés à une exposition aux moisissures sont variables. Chacun peut réagir différemment selon son degré d’exposition et son état de santé général. Les principaux symptômes sont l’irritation des yeux, du nez et de la gorge, écoulement nasal, congestion des sinus, symptômes s’apparentant à ceux du rhume, respiration sifflante, toux, augmentation de la fréquence et de la gravité des crises d’asthme, fatigue chronique, maux de tête.

Notez que les symptômes ressentis peuvent également être causés par d’autres types de contaminants de l’air intérieur tels que la fumée de tabac, les acariens, les composés organiques volatils, principalement le formaldéhyde, provenant des produits domestiques (ex. : peintures et vernis) et des matériaux de construction (ex. : panneau de bois aggloméré ou de contreplaqué),  les allergènes provenant de la salive et des poils d’animaux domestiques, les particules en suspension dans l’air provenant d’appareils de chauffage au bois ou de cuisson des aliments par exemple.

Selon l’enquête sur la salubrité et l'abordabilité du logement à Montréal (SALAM) de la Direction régionale de santé publique de Montréal (DRSP), il y a plusieurs quartiers de l’Est de Montréal qui vivent cette problématique de moisissure et d'humidité excessive dans les logements. Les problèmes de moisissure dans les logements peuvent causer des problèmes respiratoires chez les populations vulnérables comme les enfants et les personnes âgées par exemple. 1400 enfants de 6 mois à 12 ans sur le territoire du CIUSSS-EMTL souffrent d’asthme en lien avec l’exposition d’humidité excessive dans le logement.

Il est plus difficile d’avoir un impact sur ce problème d’insalubrité en raison du manque de moyens pour y faire face. Par contre, remédier à ce problème a un impact réel sur la santé respiratoire de certaines populations dans l’Est de Montréal.

Mesures de prévention

Il est possible de contrôler le niveau d’humidité dans un logement et ainsi prévenir l’apparition de moisissures. Voici quelques pratiques à adopter pour prévenir l’apparition de problèmes d’humidité excessive et de moisissures:

  • Agisser rapidement lors d’un dégât d’eau
  • Signaler immédiatement à votre propriétaire, toutes fuites d’eau (ex. : bris de conduite)
  • Signaler immédiatement, à votre propriétaire la présence de moisissure significative ou odeur de terre
  • Utiliser le ventilateur de salle de bain lors d’une douche ou d’un bain
  • Bien tirer le rideau de la douche pour éviter les éclaboussures
  • Assécher les murs de la baignoire après utilisation
  • Réduire la quantité de serviettes humides
  • Éviter de sécher du linge dans de petits endroits mal aérés
  • Utiliser la hotte de cuisine lors de la cuisson d’aliments et couvrir les chaudrons lorsque vous faites mijoter ou bouillir
  • Aérer fréquemment le logement en ouvrant les fenêtres pour favoriser la circulation de l’air
  • Éviter l’encombrement du logement car cela nuit à la bonne circulation de l’air
  • Laisser un espace d’air entre les objets et les murs extérieurs
  • Vérifier l’état des joints de mastic de l’évier et du comptoir
  • Vérifier régulièrement la plomberie afin d’éviter la condensation et les fuites d’eau
  • Essuyer la buée sur les fenêtres du logement et utiliser un déshumidificateur au besoin
  • Nettoyer régulièrement le réfrigérateur
  • Éviter d’utiliser une grande quantité d’eau pour le lavage des planchers
  • Respecter les doses d’utilisation des produits d’entretien et d’hygiène
  • Assécher les surfaces
  • Chauffer suffisamment le sous-sol
  • S’assurer que le conduit d’évacuation de la sécheuse est relié à l’extérieur
  • Nettoyer les petites surfaces atteintes par les moisissures
  • Jeter les articles poreux (cartons, papiers, laine minérale, etc.) moisis ou sérieusement endommagés par l’eau

Aviser immédiatement le propriétaire ou le gestionnaire de l’immeuble, verbalement puis par écrit si nécessaire, de toute infiltration ou dégât d'eau important, de murs constamment humides, de forte odeur de terre, de problèmes d’humidité excessive ou de moisissures significatives.

  • Décrire de façon précise la problématique
  • Acheminer tout avis écrit par courrier recommandé afin d’obtenir un accusé de réception qui pourra être conservé

Dans certains cas, le retrait du logement sera nécessaire, notamment quand il y a :

  • Présence de maladie induite par l’état du logement (ex.: asthme grave, pneumonite d’hypersensibilité, mycotoxicose)
  • Nécessité de travaux importants qui rendent l’occupation impossible et dangereuse.

Notez que pour chacune des étapes qui suivent, les locataires peuvent demander l’aide du comité logement de leur quartier.

étape 1 : Mise en demeure

Envoyer au propriétaire une mise en demeure par courrier recommandé ou par huissier, le sommant d’entreprendre les actions nécessaires dans les 10 jours ouvrables. Selon l’urgence de la réparation requise, le délai peut être beaucoup plus court, soit de 24 ou 48 heures.

  • Mentionner dans la lettre qu’à défaut d’entreprendre les démarches appropriées, une copie de la mise en demeure sera acheminée à la Division des permis et inspections de votre arrondissement.

X Un locataire ne peut pas retenir le paiement de son loyer, en totalité ou en partie, en raison du fait que le propriétaire n’entreprend pas les démarches requises ou que son logement est insalubre.

étape 2 : Recours à l’arrondissement

Cette étape s'applique si le propriétaire n’a pas réagi dans un délai de 10 jours suivant la réception de la mise en demeure.

Aviser la Division des permis et inspections de son arrondissement en composant le 311.

  • Selon la procédure en vigueur, transmettre les copies de la mise en demeure et l’avis de réception à un point de service de son arrondissement ou par télécopieur.
  • Joindre des photos si disponibles.

Un inspecteur des bâtiments procédera à une inspection du logement et communiquera avec le propriétaire pour négocier.

Si le propriétaire n’entreprend aucune démarche, l’inspecteur pourra émettre un avis et faire appel à divers moyens incitatifs.

Un arrondissement peut aussi parfois fournir des conseils et référer le demandeur à certains documents ou à diverses ressources, conformément à sa procédure interne de gestion des demandes.

étape 3 : Recours à la Régie du logement

Si le propriétaire refuse de donner suite aux diverses requêtes et de corriger la situation, la Régie du logement est en mesure, en tant que tribunal, de trancher les litiges et de porter un jugement.

  • Transmettre une copie de la mise en demeure envoyée au propriétaire et une copie de l’avis de réception.
  • Dès la réception de l’avis de la date d’audition (avec le numéro de dossier), en envoyer une copie à la Division des permis et inspections de l’arrondissement afin que ce dernier puisse faire suivre à la Régie du logement une copie du rapport de l’inspecteur.

Le locataire pourra, s’il le désire, compléter un formulaire pour réclamer une retenue de loyer jusqu’à ce que la situation soit réglée, le loyer étant alors déposer à la Régie du logement au lieu d’être remit au propriétaire si la demande est approuvée. Le locataire peut aussi demander une compensation monétaire pour les dommages encourus.

Avis/constatation de l’humidité excessive et/ou des moisissures

Dès qu’il est avisé ou qu’il constate la présence d’humidité excessive ou de moisissures dans un logement, le propriétaire ou l’exploitant d’un immeuble a la responsabilité d’entreprendre rapidement les travaux correctifs nécessaires :

  • Identifier et corriger les sources d’infiltrations d'eau et d’humidité excessive :
    • Toiture
    • Maçonnerie, fenêtres et fondation
    • Vide sanitaire et refoulement de drain
    • Plomberie
  • Nettoyer tout dégât d'eau dans les 48 heures.
  • Enlever les matérieux contaminés.
  • Décontaminer les zones atteintes du bâtiment (aspiration des poussières et nettoyage chimique des surfaces).
  • Reconstruire les zones du logement ou du bâtiment endommagées.
  • Boucher les trous et les fissures du bâtiment.


Dans le cas où les problèmes d’humidité excessive ou de moisissures persistent, il convient de recourir aux services d’une firme privée œuvrant dans la qualité de l’air et/ou d’une firme experte en bâtiment afin qu’une évaluation des problèmes de contamination et de qualité de l’air intérieur soit effectuée, qu’on puisse déterminer leur origine ainsi que les correctifs à apporter.

√ Plus on intervient rapidement, moins les dégâts seront étendu.

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